Ceny luksusowych nieruchomości w Warszawie

Warszawa to największy i najdroższy rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Jest to zarazem największy rynek nieruchomości luksusowych w naszym kraju. To tu realizuje się najwięcej spektakularnych, szeroko rozpoznawalnych inwestycji segmentu Premium. Tutaj też świetnie rozwinięty jest rynek wtórny mieszkań luksusowych. Metr kwadratowy apartamentu o najwyższym standardzie w stolicy kosztuje od około 20 do nawet blisko 40 tysięcy złotych. Luksus jest jednak wart swej ceny. Nieruchomości z najwyższej półki w centralnych, stołecznych lokalizacjach gwarantują zachowanie kapitału i długoterminowy wzrost wartości.

Zanim zajmiemy się warszawskim segmentem Premium, kilka zdań należy poświęcić stołecznemu rynkowi nieruchomości w ogóle. Jak już powiedzieliśmy – jest on największy w kraju. Warszawa przoduje w Polsce pod względem podaży mieszkań, skali akcji kredytowej oraz cen.

Z danych Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2019 wynika, że 1 mkw. nowego mieszkania w stolicy kosztuje średnio blisko 9200 zł za metr kwadratowy. W ciągu 12 miesięcy mieszkania na stołecznym rynku pierwotnym podrożały o blisko 700 zł/mkw., a więc o ponad 8 procent. W ciągu dwóch lat wzrost cen wyniósł już blisko 20 proc. W III kw. 2017 za metr kwadratowy nowego mieszkania płaciło się w stolicy przeciętnie 7800 zł.

Wyraźny wzrost cen to oczywiście efekt boomu na rynku nieruchomości, za który w dużym stopniu „odpowiada” dostępność taniego kredytowania. Od blisko 5 lat obowiązują w Polsce rekordowo niskie stopy procentowe NBP, z podstawową stopą na poziomie 1,5 proc. Taki stan rzeczy napędza akcję kredytową. Wg danych z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich, w III kw. 2019 aż ponad 38% wartości wszystkich nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Polsce przypadało na Warszawę. Dla porównania odsetek wartości kredytów zaciągniętych w Krakowie wyniósł niecałe 5 proc. Niskie stopy procentowe nie tylko zachęcają do kupowania na kredyt, ale prowokują również do inwestowania posiadaczy kapitału, którzy przetrzymują go na lokatach czy w nisko oprocentowanych obligacjach. Obecnie są to produkty nieopłacalne, stąd m.in. poszukiwanie alternatyw takich jak nieruchomości – dających duże prawdopodobieństwo zachowania wartości i możliwość uzyskiwania dochodów z wynajmu. Warszawa to największy i najdroższy rynek najmu w Polsce. Wg ostatniego raportu Amron Sarfin przeciętny czynsz najmu mieszkania w stolicy wynosi 1860 zł i jest o blisko 15 proc. wyższy niż w – drugim w zestawieniu – Wrocławiu (średnio 1596 zł). W przypadku segmentu Premium przeciętne czynsze najmu są nawet o 100 proc. wyższe.

Luksus made in Poland

Warszawa jest największym rynkiem mieszkań luksusowych w Polsce, a ten systematycznie zyskuje na wartości. Przybywa nieruchomości spełniających najwyższe światowe standardy, rośnie liczba oraz różnorodność obiektów. Inwestorzy stawiają m.in. na luksusowe apartamenty w wysokościowcach, ale też powstają na przykład lofty w adaptowanych, zabytkowych obiektach poprzemysłowych. Firmy sięgają również po zabytkowe, przedwojenne, dobrze zlokalizowane kamienice, które po odrestaurowaniu i dostosowaniu do współczesnych standardów nieomal automatycznie stają się nieruchomościami luksusowymi.

Z danych z raportu “High Level Book” przygotowanego przez High Level Sales & Marketing, wynika że w 2018 roku polski segment Premium urósł o 8 proc. rok do roku. Autorzy spodziewają się podobnego wzrostu także w przypadku zakończonego właśnie roku 2019. Wartość rynku nieruchomości luksusowych w naszym kraju oszacowano na ponad 1,3 mld zł. W analizowanym okresie w największych aglomeracjach sprzedano o 19 proc. więcej luksusowych apartamentów niż rok wcześniej. Z 700 przeprowadzonych transakcji, ponad 180 zrealizowano w Warszawie.

Luksus po warszawsku

Stolica to wizytówka polskiego rynku nieruchomości luksusowych. To tu – na Śródmieściu, które jest zarazem najdroższą dzielnicą w Polsce, zrealizowano najdroższe i najbardziej prestiżowe obiekty mieszkaniowe w kraju – takie jak choćby wieżowce: Złota 44 i Cosmopolitan czy też apartamentowiec Rezydencja Foksal.

Do najbardziej prestiżowych lokalizacji segmentu Premium w stolicy należy Śródmieście (zwłaszcza Powiśle), także Mokotów, Ursynów i bliska Wola.

Ceny mieszkań o podwyższonym standardzie na warszawskim Śródmieściu zaczynają się już od około 15- 17 tysięcy złotych za metr kwadratowy, jednak próg wejścia w przypadku inwestycji z najwyższej półki zaczyna się od około 20 – 25 tysięcy złotych/mkw. We wspomnianym już wcześniej raporcie High Level Sales & Marketing najniższe ceny za naprawdę luksusowe apartamenty w Warszawie określono na 25 tysięcy złotych. Z kolei wg Deloitte (raport za 2018 rok) rozpiętość cenowa stołecznych apartamentów w analizowanym okresie wynosiła od 5 do 8,5 tys. euro, czyli od ponad 20 do ponad 35 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Gdzie jest górna granica stołecznych cen? Ostatnio głośno było o transakcji zrealizowanej pod koniec zeszłego roku, kiedy to pragnący zachować anonimowość inwestor, stał się właścicielem luksusowego apartamentu w odrestaurowanej kamienicy przy Foksal 13/15. Za 470 mkw. zapłacił 17 mln zł, co daje stawkę wynoszącą ponad 36 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Wcześniejszy rekord cenowy należał do Złotej 44. Tam w 2018 roku inwestor kupił 240 – metrowy apartament za 11 mln zł. Cena za 1 mkw. była nawet wyższa niż na Foksal. Wyniosła 46 tysięcy za 1 mkw!

Luksus konkurencyjny

Co ciekawe – mimo zawrotnych cen, jakie padają za najdroższe nieruchomości mieszkaniowe w Warszawie, stołeczny rynek ciągle pozostaje konkurencyjny cenowo wobec metropolii zachodnioeuropejskich, a także niektórych w naszym regionie. Wg Deloitte, które przeanalizowało rynki nieruchomości luksusowych w Warszawie, Pradze, Berlinie, Londynie, Paryżu, Wiedniu, Nowym Jorku i Chicago, to w polskiej stolicy trzeba zapłacić najmniej. Warszawa goni w tym zestawieniu Pragę, gdzie w 2018 roku za 1 metr kw. luksusowego apartamentu płaciło się od 6 do 16 tys. euro. Dla porównania – w najdroższym Nowym Jorku – 1 mkw. kosztuje od 31 do 57 tys. euro. W Europie najdroższą lokalizacją segmentu Premium pozostaje natomiast Londyn, gdzie należy się liczyć z wydatkiem rzędu 25-30 tys. euro za metr kwadratowy.

Niskie, jak na standardy światowe, ceny nieruchomości apartamentowych w Warszawie są zaletą stołecznego rynku. W ciągu 15 lat istnienia polskiego segmentu Premium znacznie zwiększył on zarówno wartości jak i ofertę i jej jakość. Dziś nie odbiega w tym zakresie od standardów zachodnich, za to bardzo dynamiczny rozwój w ostatnich latach gwarantuje zagranicznym inwestorom wysoką zyskowność. Zmiany koniunktury na rynku nieruchomości pokazują też, że z przecen i korekt obronną ręką wychodzą właśnie najbardziej luksusowe, świetnie położone obiekty. Dają one gwarancję zachowania kapitału a także godziwych zysków z najmu. Całościowy obraz jest więc bardzo optymistyczny. Warszawski segment luksusu jest w trendzie rosnącym. W najbliższych latach należy się spodziewać utrzymania wysokiego tempa rozwoju oraz kolejnych spektakularnych transakcji. Luksusowe apartamenty, podobnie jak segment biurowy czy logistyczny na rynku komercyjnym, pozostają najatrakcyjniejszym inwestycyjnie segmentem nieruchomości mieszkaniowych w naszym kraju.